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부동산 셀러(판매자)와 조건부 오퍼

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질문:주택판매자는 조건부 오퍼에 서명 후 두 번째 오퍼를 받을 수 있는지?

정답 : 받을 수 있지만 판매자는 신중하게 검토해야 한다


판매자는 조건부 제안(offer)를 수락하고, 매매계약서에 서명한 후에도 추가 오퍼를 받을 수 있다. 이것은 첫 오퍼의 모든 조건이 충족되거나 조건(콘디션)이 취소되기 전까지는 매각이 최종 결정된 것은 아니다. 그것이  판매자 - 구매자 모두를 구속하지 못하기 때문이다.  

판매자는 첫 번째 오퍼가 무효, 또는 취소가 될 경우를 대비하여 두 번째 오퍼를 받을 수 있다.

조건부 오퍼를 수락하고 서명하기 전에 판매자는 다른 제안을 받을 수 있는 융통성 확보를 위한 특별한 방법이 있다. 매매계약서에 ‘탈출조항(escape clause)’을 포함시키는 것이다. 

탈출조항은 판매자가 두 번째 오퍼를 수락할 경우 ‘첫 번째 오퍼를 낸 구매자에게 이 사실을 통지하고 그들이(두 구매자들) 자기 오퍼에 기록한 조건을 포기하거나 이행할 기간(예: 24시간 또는 48시간)을 주어야 한다’고 규정한다. 

이 방식을 사용하든 안하든 판매자나 그 대리인은 판매자가 서명한 두 번째 매매계약에 어떤 형태의 조건이 붙었는지 확인해야 한다. 즉 첫 오퍼가 일정 시간이 지나기 전에는 구속력이 없다는 조건이다.  

흥정단계에서 그에 대해 논의를 하는 것은 구매자가 오퍼를 내도록  하는 구매동기에 영향을 미칠 수 있다.  

부동산법 전문변호사로서 업무상 과실에 대한 보험이 있는 변호사를 찾아 상담, ‘탈출’조항이 제대로 작성됐는지 확인하는 것이 안전하다.    

그렇다면 첫 번째 구매자가 오퍼에 명시된 기한 안에 조건을 충족하거나 포기한다면 어떨까. 그 경우 판매자는 처음 구매계약자에게   부동산을 팔 의무가 있다. 

그러나 첫 번째 구매자가 조건을 충족하지 못하거나 포기할 경우, 첫 번째 거래가 무효가 되었는지 여부를 변호사에게 확인하고 두 번째 구매희망자에게 판매할 수 있다. 이 부분을 부동산 중개업자와 변호사가 함께 의논하는 것이 바람직하다.  

마지막으로, 만약 판매자가 복수 오퍼를 받았다면 집을 동시에 두 사람에게 팔지 않도록 매매계약서에 적절한 약관을 포함해야 한다. 

이런 이유로 조건부 제안을 수락한 후에도 판매자는 다른 오퍼를 받을 수 있는 권리를 계약서에 명시하고 자신을 보호하는 것이 현명하다. 

한편 구매자는 계약서에 “거절의 권리(Right of first refusal)” 조항을 원할 것이다. 이 조항은 구매자가 매입을 완료하기 위해 오퍼의 조건을 포기하거나 충족할 수 있는 유연성을 갖는다.  


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